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购房合同中的霸王条款无效
在商品房交易过程中,房产公司处于明显强势地位,对商品房买卖合同中一些本应由双方协商确定的事项,事先单方拟定,这些霸王条款往往都是违反公平原则,或规避自己应承担的法律责任,加重购房人的责任或限制、排除购房人合法权利,且这些条款购房者没有任何协商修改的余地,购房者为购买到中意的房子只好“哑巴吃黄连”。
在现实生活中,商品买卖合同中可能会出现以下几种不平等格式条款:
一、虚假宣传不负责
厦门某房地产公司制订的《商品房买卖补充协议》规定:“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼盘模型、售楼书或其它载体)中的所有图片、资料数据、说明等,仅供买受人参考,不作为出卖人的承诺依据。”
点评:该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性,其内容与法律规定相抵触,为无效条款。
二、购房签约先交钱
广州某开发商制订的《商品房认购书》规定:“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。”
点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序,侵犯了消费者的公平交易权,属不公平、不合理的条款。
三、减免责任巧设计
某房产商的《商品房认购书》规定:“房屋采用空心砖建造,而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时,梁、板、墙体等如出现裂缝,乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”
点评:该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上,以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任,同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权,为无效条款。
四、模糊标的套金钱
厦门一开发商在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,而其《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。
点评:签订合同前,开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况,包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务,而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示,模糊合同标的,实质是想套取消费者的装修款。
五、面积误差设陷阱
厦门某开发商制订的《商品房买卖补充协议》规定:“面积误差时,买房人不得退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
六、违约责任不对等
吉林省某《商品房认购协议书》规定:“甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3‰计算罚金,付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。”
点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质是加重消费者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。
七、一房二卖搞欺诈
天津某开发商在《购房协议书》中规定:“双方签订协议后,任何一方不得违约,若甲方将乙方购房另转卖给他人,甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。”
点评:一房二卖是典型的欺诈行为,经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款免除了经营者责任,剥夺了消费者的主要权利,属违法、无效条款。
八、单方扩大解约权
天津某《商品房认购协议书》规定:“若乙方违反协议书中约定之任何条款,甲方有权解除本协议书,并有权将本协议书所指商品房另行出售,乙方不得提出任何异议,乙方所付定金不予返还。”
点评:任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国合同法》第40条规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条规定:经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。 格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。依据上述规定,购房合同的“霸王条款”应属无效条款,即开发商作为经营者和格式条款的提供方不因“霸王条款”而免除了应承担的相应法律责任,同时购房者作为消费者和格式条款的接受方不因签订了“霸王条款”而丧失应享有的合法权利。
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